資金調達は総量規制対象外の不動産担保ローンがおすすめ?

カードローンでお金を借りる時は総量規制で「年収の3分の1以内」という制限があります。カードローンは無担保無保証でお金が借りられますが、不動産を担保にした時はどれくらいまで借りられるのでしょう。

たとえば、不動産を担保として事業資金を借りたい時も、総量規制の対象になるのか、気になるところです。

そこで、総量規制と不動産担保ローンの関係について調べてみました。

総量規制とは

総量規制とは、貸金業法で追加された法律で、簡単に言うと「消費者金融や信販会社が融資をする時は、年収の3分の1以内」という制限をつけた法律です。

ちなみに銀行は銀行法に基づいて事業を行っているので、総量規制の対象外になります。

2006年に貸金業法の改正が行われたのですが、それ以前は消費者金融の融資限度額が決まっておらず、貸せると思った利用者には、審査もほとんどせず、制限なしで貸付けしていました。

そのため、借り過ぎた利用者は返済が出来なくなり、多重債務者が急増し、急激に自己破産者が増えたり、厳しい取り立てに耐え切れなくなったりした利用者の中には、自殺者が出たりしたため金融庁は消費者を守るという立場から2006年貸金業法の改正を行いました。

その時追加されたのが総量規制で、2010年から貸金業法が完全施行になり、総量規制も併せて、完全施行となりました。

総量規制の「除外」と「例外」

消費者金融などのノンバンクは貸金業法に基づいて貸金業を営んでいます。

では、ノンバンクの商品はすべてが総量規制の対象になるのかと言えばそうではなく、総量規制の対象外になる「除外貸付」や「例外貸付」があります。

除外貸付 例外貸付
  • 不動産購入または不動産に改良のための貸付(そのためのつなぎ融資を含む)
  • 自動車購入時の自動車担保貸付
  • 高額療養費の貸付
  • 有価証券担保貸付
  • 不動産担保貸付
  • 売却予定不動産の売却代金により返済できる貸付
  • 手形(融通手形を除く)の割引
  • 金融商品取引業者が行う500万円超の貸付
  • 貸金業者を債権者とする金銭貸借契約の媒介
  • 顧客に一方的有利となる借換え
  • 緊急の医療費の貸付
  • 社会通念上緊急に必要と認められる費用を支払うための資金の貸付
  • 配偶者と併せた年収の3分の1以下の貸付
  • 個人事業者に対する貸付
  • 預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付

不動産を担保とした貸付は「除外貸付」となっています。不動産担保ローンや住宅ローン、アパートローン、マイカーローン、証券を担保としたローンについては総量規制の対象外になるので、年収に関係なく融資することができます。

ちなみに、事業資金は「例外貸付」となっているので、担保や保証人がいなくても、年収の3分の1を超えた部分については、返済が可能と判断した場合は融資をしてもよいという事になっています。

ただし、少しでも多くを借りたいという場合は不動産を担保にした「不動産ローン」がおすすめです。

個人向不動産担保ローンと事業者向け不動産担保ローンの違い

同じ不動産担保ローンでも、個人向けと法人向けとでは違いがあります。

資金用途

個人向けと法人向けの大きな違いは、資金用途になります。個人向けの場合は「資金用途は自由、ただし事業性資金はのぞく」という場合がほとんどです。

ですから、生活費や交際費、他のカードローンのおまとめ資金など「事業性資金以外なら、何に使ってもよい」というのが個人向け不動産担保ローンです。

一方事業者向けの場合は、個人向けと違って、会社の事業資金として利用できるのが事業者向けで、会社の運転資金や設備資金、従業員の給料など事業のためなら何に使ってもよいのが事業者向け不動産担保ローンです。

ちなみに、ノンバンクの不動産担保ローンの中には「資金用途は問わない」というような商品もあります。

不動産担保ローンの種類

不動産担保ローンは、消費者金融などのノンバンク系の商品と、銀行系の商品があります。このふたつのローンは、使途目的によって融資額が異なるなどの違いがあったり、商品内容にも違いがあったりします。

消費者金融などノンバンク系の不動産担保ローン

ノンバンク系は銀行系と比べて借り入れがし易く、審査スピードが速いローンが多いです。

そのため、金利は銀行に比べると少し高めの設定になっていますが、担保や保証人が不要なビジネスローンと比べて金利は低めなので、返済の負担が軽いという特徴があります。

また、担保となる不動産によって融資可能額が異なりますが、銀行系よりも融資可能額が多くなる場合もあります。

ノンバンク系の不動産担保ローンの審査は銀行に比べると審査が通りやすいというメリットがあります。

銀行系の不動産担保ローン

銀行の金融商品にも不動産担保ローンがあります。銀行系の不動産担保ローンは、低金利で融資可能額も大きく、借入可能期間が長いというメリットがあります。

銀行系は金利が高くても8%台が一般的で、借り入れ金額が多くなるほど金利が低くなります。ただ、審査基準は厳しめとなっているので、経営状態が不安定な会社の場合は融資が受けられない場合があります。

利用用途が自由の不動産担保ローン

不動産担保ローンをもっと便利に利用できるようにする目的で、使途を事業性資金に限らず個人使用も認めている不動産担保ローンが登場しています。

それは、消費者金融系の不動産担保ローンによく見られる商品で、これまでは事業資金には不動産担保ローンを申し込み、個人向け融資はカードローンを申し込むというような使い分けが一般的でした。

しかし個人事業主などがより効果的に活用できるようにするために、これまでと違った利便性の高い商品となっています。個人向けのカードローンと比較しても金利が低く、返済しやすいのが特徴です。

不動産担保ローンのメリット・デメリット

不動産担保ローンは無担保型ローンと比べて多くのメリットがありますが、デメリットもあります。

まず不動産担保ローンのメリットとして。不動産を担保にするため、一般ローンと比べて高額融資を受けることが出来ます。また、銀行でも不動産を担保にした有担保ローンは、貸し出す側のリスクが少なくなるので、低い金利で借りる事が出来ます。

金利が低くなれば、返済総額も少なくなるというメリットがあります。

一般のカードローンは原則として「安定した収入がある事」が条件になりますが、不動産担保ローンは、担保とする不動産があるので、無収入の人でも融資が受けられる場合があります。

ローン会社は不動産価値の範囲内で、貸出額がコントロールできるので、無収入の場合でも借入できることがあります。

不動産担保ローンのデメリットは、不動産を担保にするので、返済が滞ってしまったり、返済が出来なくなったりした場合、容赦なく競売にかけられてしまうので、取り戻したくても取り返すのが難しくなります。

また、返済が出来なくなった場合は不動産を取られて終わりというわけではありません。

担保にした不動産の価値が借り入れた時より下がり、担保割れとなった場合には、その差額の残金も払わなければならなくなります。

担保があってもブラックだと難しい

不動産担保ローンは金利が安く、融資限度額も比較的高いので、多重債務を解消したいと思う方も少なくありません。しかし、この時に注意したいのが、信用情報の内容です。いわゆる現在ブラックリストに入っている方については、審査は難しいです。

一般的にブラックというのはカードローンやクレジットカードで延滞を起こしていたり、債務整理をしたりした事が信用情報機関の個人情報に「異動(事故情報)」として記録されている事を言います。

担保がある不動産担保ローンの場合、ブラックになっていても比較的審査も通りやすいとされていますが、必ずしもそうではなく、審査に通らない理由は様々です

不動産担保ローンは、総量規制対象外ですから、基本的には何百万円単位の融資が可能ですが、それがあまりにも大きい額になれば、金融機関としても簡単に審査を通してもらう可能性は少なくなります。

滞納や遅延がなかったとしても、返済能力を見た場合、収入が不安定だったり、一度でも滞納経験があったりした場合は、審査に通る事はありません。

その記録が10年以上前とかであれば別ですが、抱えている借金額や現在遅滞中という場合は、不動産担保ローンで借りる事自体が難しくなります。

まとめ

不動産担保ローンは、銀行の商品なら総量規制の対象外になるので、担保がしっかりしていればいくらでも融資が受けられます。

また、消費者金融などのノンバンクでも「例外貸付」の「不動産担保貸付」が該当するので、年収の3分の1を超えても融資が受けられます。

不動産担保ローンは、返済が出来なくなった時は、容赦なく競売にかけられてしまうというリスクがあります。それを避けるためには、無担保無保証で融資が受けられる商品を選ぶ必要があります。

中堅消費者金融の中には、利用目的が自由で、事業資金にも個人的にも利用できるビジネスローンがあります。事業資金が必要になった時は、中堅消費者金融のビジネスローンを検討してみてはどうでしょうか?